martes, 19 de mayo de 2009

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

Apuntes tomados del tomo II del libro CONTRATOS MERCANTILES

                        JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR

                        12ª EDICIÓN

                        CONTRATOS TÍPICOS

                        BIBLIOTECA JURÍDICA DIKE


CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES


 


 

No encontramos en el Código de Comercio la regulación del contrato de arrendamiento; no se ocupó el legislador mercantil de regular ese contrato en el libro pertinente, a lo mejor, porque consideró suficiente la estructura general de este contrato contemplada en el Código Civil, la cual se aplica a los arrendamientos mercantiles en virtud de la remisión directa que realiza el artículo 822 del estatuto mercantil.


 

Sin embargo, refiriéndose a los bienes mercantiles, concretamente al establecimiento de comercio, el cual define «un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa», (artículo 515 del Código de Comercio), señaló que dentro de la universalidad de bienes que lo componen, figura el contrato de arrendamiento.


 

El local comercial que sirve de soporte físico al establecimiento de comercio, es decir, donde tiene su asiento y desarrollo la empresa comercial, puede no ser de propiedad del empresario, quien puede haberlo tomado a título de arrendamiento.


 

Ese derecho de mera tenencia que tiene el empresario mercantil, hace parte integrante de su establecimiento y es el objeto de la regulación legal y de la consiguiente protección consagrada por el legislador.


 

Si el propietario del inmueble donde funciona el establecimiento de comercio pudiese en cualquier momento desahuciar al inquilino para provocar la terminación del contrato y no prorrogarlo, podría aprovecharse del buen nombre, de la fama y de la clientela lograda por el empresario e instalaría su propio establecimiento idéntico o similar al que allí funcionaba. Es indudable que el empresario que acredita un establecimiento de comercio atrae una clientela, la cual se orienta por el sitio que ocupa el establecimiento; y ya acreditado, puede influir en todo un sector valorizándolo e incluso ese intangible puede constituirse en un momento dado en el elemento más importante de todo establecimiento de comercio. Por todo esto, no es posible permitir al propietario del local que abuse, que se beneficie del esfuerzo y del trabajo del empresario.


 


 

NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD COMERCIAL


 

La denominación de «propiedad comercial» no ha sido caprichosa y tal expresión se ha impuesto en el mundo a pesar de no estar contemplada en las legislaciones. Indudablemente, las pretensiones de los comerciantes invocan un derecho similar al de dominio, con todas las consecuencias propias de él.


 

Sin embargo en nuestra legislación, como en muchas otras, no se atendieron a cabalidad los deseos de los comerciantes de entonces y podemos afirmar que no es del todo correcta la expresión «propiedad comercial», pues el derecho que tiene el arrendatario no puede ser calificado como un derecho real, sino simplemente como un derecho personal frente al propietario, pero con unas características y unas condiciones propias, que lo hacen diferente a la categoría tradicional que conocemos como derecho personal.


 

El propietario que permite por el contrato de arrendamiento la instalación de una explotación industrial o comercial de su inmueble, le está dando a ese inmueble cierta afectación en provecho de un tercero, y como consecuencia no va a poder recuperarlo atendiendo a su simple deseo y por razones caprichosas.


 

Esos derechos que se otorgan al arrendatario, no son derecho real, pues no le va a ser posible reivindicarlo, ni va a ser titular del derecho de persecución, simplemente podrá exigir al propietario abusivo una indemnización.


 

Pero tampoco es un simple derecho personal, pues en cierta forma el inmueble queda afectado a un derecho de renovación del contrato de arrendamiento y además afectado al pago de la respectiva indemnización.


 

Nada se opone a que podamos referimos a otra clase de derechos diferentes a los reales y personales. La doctrina francesa ha señalado una clasificación tripartita de los derechos, indicando que hay derechos reales, personales e intelectuales. En esta última categoría podríamos incluir la propiedad de cosas incorporales, como la llamada propiedad comercial.


 


 


 


 

LA REGULACIÓN EN NUESTRO DERECHO


 

En este orden de ideas, trae nuestra legislación un sistema de protección a los derechos del arrendatario, armonizado con los derechos del arrendador, que podemos examinar en los diferentes temas.


 


 

LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO


 

a) La renovación del contrato. Es el principal derecho que se concede al arrendatario y procede cuando se presentan las siguientes condiciones:


 

la) Que el arrendatario empresario haya ocupado al menos dos años consecutivos el inmueble a título de arrendamiento.


 

2a) Que la ocupación haya sido con el mismo establecimiento de comercio; (artículo 518 del Código de Comercio).


 

Se estima que el término de dos años es suficiente para que el arrendatario establezca su empresa, se dé a conocer al público y acredite debidamente su establecimiento, logrando una clientela alrededor de él. A su vez, es un plazo para el arrendador, quien puede en ese lapso examinar las condiciones del arrendatario como contratante, su cumplimiento en el pago de la renta y en el mantenimiento de la propiedad.


 

b) No se trata de prórroga sino de renovación. Es conveniente aclarar que no se trata de una prórroga, sino de un derecho a la renovación del contrato. No continúa el contrato antiguo en sus mismos términos, pues con la renovación se produce una efectiva variación en las circunstancias económicas, de plazo, de garantía e incluso de destinación del bien raíz arrendado, que venían caracterizando la regulación locataria.


 

c) Procedimiento para la renovación del contrato. Se trata de que al momento de cumplirse el término estipulado para la duración del contrato se puedan variar las circunstancias que imperan en él, lo normal es que las mismas partes acuerden esas nuevas circunstancias, siendo para ello preciso que una de ellas, generalmente al arrendador, promueva su discusión formulando para el efecto una oferta de renovación, antes del vencimiento del contrato, so pena que éste se renueve en los mismos términos.


 

Pero si ello no es posible al no ponerse de acuerdo los contratantes, prevé la ley mercantil el procedimiento verbal a fin de que el juez, con la intervención de peritos, decida sobre las circunstancias que han de imperar en el contrato que se renueva.


 

d) Efectos de la decisión judicial. Es de gran importancia establecer desde qué momento debe producir efecto la decisión del juez sobre las nuevas circunstancias del contrato. Efectivamente se observa que no se aplica un único criterio en relación a las decisiones judiciales, para algunos solamente se producen efectos a partir de la ejecutoria de la sentencia, para otros desde la misma fecha de la demanda y para otros desde el mismo momento en que debía ocurrir la renovación.


 

El criterio más generalizado en la práctica consiste en que la fecha del nuevo contrato debe ser aquella en la cual queda ejecutoriada la providencia que pone fin a las diferencias entre los contratantes y decide los términos que han de imperar en el nuevo contrato. Para sostener este criterio se argumenta que sólo puede exigirse el cumplimiento de los fallos una vez han cobrado firmeza, además que decisiones de esta naturaleza son constitutivas, pues dan lugar al nacimiento del nuevo contrato.


 

No compartimos el criterio anterior, pues es bien claro que el contrato ya existe, simplemente se presentan diferencias en cuanto a algunos términos. Si el contrato tiene vida jurídica, la intervención judicial se presenta para determinar algunas cláusulas, algunos términos del nuevo contrato con los cuales no están de acuerdo las partes. Por todo ello, la vigencia del contrato que se renueva, es precisamente la fecha que se tenía prevista como terminación del mismo; es el momento en el cual surgen las diferencias que requieren la intervención del juez y el auxilio de peritos conforme al artículo 519 del Código de Comercio.


 

Por tanto, las determinaciones que tome el juez sobre las condiciones del contrato en que no estuvieron de acuerdo las partes, han de tener vigencia desde la misma fecha en que el contrato se renovó, en que surgieron tales diferencias y no en la fecha en que ejecutorió la providencia que las dictó.


 

No es extraño en nuestro sistema contractual que pueda tener vigencia el contrato estando todavía pendiente la determinación de algunos de sus elementos esenciales. Por ejemplo, en la compraventa, el artículo 1865 del C. C. permite que se deje la determinación del precio a un tercero. En el contrato de arrendamiento señala el artículo 1976 del Código Civil, que el precio puede determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta; más concretamente, el Art. 2001 del Código Civil señala que habiendo disputa acerca del precio o renta y no habiendo prueba, se estará al justiprecio de peritos.


 

En estos eventos del contrato de compra y el de arrendamiento, la vigencia de éste es precisamente desde el momento en que las partes lo acordaron y no desde la fecha en que el tercero o peritos determinan el precio. Lo propio ocurre en el contrato de arrendamiento que se renueva, y por ello los efectos de la decisión judicial deben retrotraerse al momento en el cual operó la renovación.


 


 

El segundo criterio que hemos expuesto parece ser el más adecuado a nuestro sistema jurídico, pero para su aplicación es necesario considerar sus implicaciones frente a varias figuras que necesariamente tocan con el arrendamiento, como son: la mora y la renuncia a los requerimientos; la naturaleza de la sentencia en el proceso verbal y la condena en costas que se puede producir en dichos procesos.


 

Es cláusula de estilo en los contratos de arrendamiento la renuncia a los requerimientos para constituir al arrendatario en mora de pagar la renta mensual por arrendamiento. De otro lado, el fallo en proceso verbal que decide sobre el nuevo canon de arrendamiento tiene efectos retroactivos, y si tenemos en cuenta que la duración de un proceso verbal con sus dos instancias, perfectamente pasa de los seis meses, es evidente que aparece una suma global como consecuencia de los reajustes retroactivos.


 

En el caso en que el arrendatario viniera pagando su renta periódica y cumplidamente hasta el momento del fallo en proceso verbal. Entonces nos preguntamos ¿cuándo deberá pagar, esa suma retroactiva para no incurrir en mora en el pago de la renta mensual? ¿Será necesario el requerimiento para la constitución en mora? ¿O con la renuncia que se acostumbra será suficiente? ¿Estará automáticamente en mora? Todos estos interrogantes deben tener una solución lógica y acorde con nuestro sistema jurídico, en la cual se precisa un criterio interpretativo, pues es evidente la ausencia de normatividad sobre la materia.


 

La renuncia a los requerimientos para ser constituido en mora que se pacte en el contrato, aparte del examen que sobre su valides habría que efectuar, dada la derogatoria que del articulo 2035 realizó la Ley 820 de 2003, se refiere a la obligación normal y periódica de pagar la renta mensual por arrendamiento, no a la obligación extraordinaria, eventual, de tener que pagar reajuste global a una renta o una eventual indemnización. Concluimos en este punto que la renuncia a los requerimientos para ser constituido en mora no alcanza a cubrir la suma eventual que se llegue a fijar en el futuro como reajuste contractual y será necesario requerir al deudor conforme a las normas generales (articulo 1608 CC) para colocarlo en mora ante todo, porque la sentencia que se produce en proceso verbal no es una sentencia de condena.


 

La sentencia no tiene por sí sola que prestar mérito ejecutivo, sino que es necesario con fundamento en ella, en el requerimiento para constituir en mora y en el contrato, demandar su cumplimiento. También, por tratarse de una decisión judicial, con un carácter más bien arbitral, no debe procederse a la condena en costas de ninguna de las partes intervinientes y por el contrato ambas deben sufragar los gastos por partes iguales, como lo dispone el articulo 2001 del Código Civil.


 

Acompaña a la anterior argumentación jurídica una invocación de conveniencia para la administración de justicia. El hecho de que se definan judicialmente las diferencias ocurridas en el momento de la renovación del contrato con efectos hacia el futuro, a partir de la ejecutoria de la providencia, ha llevado a los sujetos de esas relaciones jurídicas a buscar las controversias judiciales y no a evitar las, pues la duración que suelen tener los procesos verbales, resulta muy conveniente para los arrendatarios acudir al litigio. Si se llega a imponer nuestro criterio indudablemente incidirá para que los ciudadanos procuren llegar a un acuerdo de sus diferencias, sin tener que congestionar los despachos judiciales.


 

e) No se trata de reconducción tácita. Es también diferente la renovación a la figura de la reconducción tácita que consagra el Código Civil en su articulo 2014, según la cual, si las partes manifiestan por cualquier medio su deseo de preservar el arriendo, éste se renueva en las mismas condiciones y no por más de tres meses. En la renovación que venimos tratando podemos observar que las circunstancias no son las mismas, y tampoco existe la limitación de tres meses como máximo de duración del contrato.


 

Cuando el contrato de arrendamiento es a término definido y está vencido, sí es necesario aplicar la figura de la tácita reconducción en algunos casos, para poder determinar la época en que debe hacerse el desahucio, o en la cual se deben discutir los términos del mismo, para provocar una renovación en condiciones diferentes. La figura en estos eventos es complementaria, pero de ninguna manera puede confundirse con la renovación.


 


 

DERECHO DE RECUPERACIÓN DEL LOCAL


 

Señala la ley unas causales en forma taxativa, las cuales contienen los sucesos donde no hay lugar a la renovación y por tanto podrá el propietario arrendador recuperar el inmueble sin la obligación de indemnizar al locatario. El artículo 518 del Código de Comercio señala que no tendrá derecho el empresario a la renovación del contrato en los siguientes casos:


 

a) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.


 

b) Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario.


 

c) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o ~ demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.


 


 

LA PRIMERA CAUSAL SE REFIERE AL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO


 

Se presenta, cuando el arrendatario viola la convención, por ejemplo cuando no paga oportunamente la renta, cuando cambia de destinación perjudicando los derechos del arrendador, o no da al local la debida conservación.


 


 

ESPECIALIDADES EN CUANTO A LA CESIÓN Y EL SUBARRIENDO


 

Es costumbre en los contratos de arrendamiento, pactar la prohibición para el arrendatario de ceder o subarrendar el inmueble, lo cual llevaría a pensar que de hacerlo, el inquilino, estaría violando el contrato de arrendamiento y por lo tanto perdería el derecho a la renovación.


 

Sin embargo, el Código de Comercio contempla en su artículo 523 unas especialidades sobre estas materias, las que a su vez restringen la órbita de la libre voluntad de los contratantes, para crear consecuencias jurídicas sobre la cesión y el subarriendo.


 

Con la regulación legal sobre este punto, se está protegiendo la empresa mercantil y se está además siendo consecuente con el hecho de haber contemplado la ley mercantil el contrato de arrendamiento, como uno de los elementos del establecimiento mercantil.


 

Si el arrendatario vende el establecimiento de comercio, la venta conlleva necesariamente el derecho al arrendamiento, lo cual implica una cesión del mismo que le es oponible al arrendador por expresa disposición legal y no significará de ninguna manera violación del contrato, así se haya prohibido expresamente la cesión. Si la cesión del contrato de arrendamiento no es consecuencia directa de la enajenación del establecimiento de comercio, no será válida sin la autorización expresa o tácita del arrendador.


 

En este evento es conveniente advertir el error que ocurre a diario, cuando se procede a la venta del establecimiento ignorando que este negocio jurídico en particular es solemne, tal como lo prevé el artículo 526 del Código de Comercio, y si no se cumple con dicha ritualidad, la venta será inexistente y por lo tanto la cesión será inoponible al arrendador.


 

Respecto al subarriendo del local, no puede el arrendatario realizarlo en forma total sin el consentimiento expreso o tácito del arrendador, aunque sí podría válidamente subarrendar hasta la mitad del inmueble, para lo cual bastará con que no se lesionen los derechos del arrendador. Con esta misma limitación puede el arrendatario variar la destinación prevista en el contrato para el inmueble332.


 

Lo dispuesto sobre estos tópicos no admite pacto en contrario y así se hace, las estipulaciones de las partes no producirán ningún efecto. Así lo prescribe el artículo 524 del Código del Comercio y la sanción es la ineficacia que contempla el Art. 897 de la misma obra.


 

De otro lado, estas circunstancias operan sin que sea preciso que hayan transcurrido dos años ocupando el mismo establecimiento de co~ mercio, como en el evento de la renovación.


 


 

RESPECTO DE LA SEGUNDA CAUSAL


 

La ley no definió lo que debemos entender por una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario. Obviamente, la interpretación no debe ser restrictiva y deben entenderse, además de la empresa concreta que explota el inquilino, otras empresas afines que habrían de beneficiarse con el buen nombre y la clientela adquirida por el empresario.


 


 

CON RELACIÓN A LA TERCERA CAUSAL


 

Es importante advertir, como lo hace la norma, que en caso de que el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que impliquen la entrega o desocupe, no habrá lugar a la renovación.


 


 

EL DESAHUCIO


 

En los eventos de las causales 2 Y 3 del artículo 518 que hemos venido comentando, es necesario que el propietario desahucie al arrendatario, con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato. Si este desahucio no se hace en la forma señalada anteriormente, el contrato quedará renovado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.


 

Podríamos preguntarnos qué ocurre en aquellos contratos cuya duración es indefinida, como sucede con los que celebran verbalmente.


 

En este evento el desahucio podrá verificarse en cualquier momento.


 

FORMA DEL DESAHUCIO


 

El desahucio no es solemne, puede verificarse por carta privada o incluso verbalmente o hacerlo por medio de diligencia judicial. Lo importante del desahucio es poder probar su realización cuando sea necesario, por ello lo más aconsejable es la diligencia judicial o el documento escrito debidamente certificado.


 

A propósito de este punto, es preocupante la situación que presenta la Administración Postal Nacional como entidad encargada de la certificación del correo. Desde hace varios años no certifica sobre el contenido, sino sobre la remisión. Antes sellaban una copia de la carta o la nota que se remitía; hoy simplemente dan un recibo donde se señala haber remitido «papeles» a la dirección indicada. Esto ha llevado al H. Tribunal Superior de Medellín, en reciente jurisprudencia en proceso abreviado de lanzamiento instaurado por Juan Guillermo Fernández, a desconocer la viabilidad probatoria de una certificación en estos términos y con toda razón, pues no certificándose el contenido, no hay certeza sobre él.


 


 

LA DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE


 

Cumplido el desahucio en los términos legales, no se renueva el contrato y por tanto el arrendatario debe desocupar. Si el arrendatario no se aviene al desalojo, será necesario que el propietario demande el lanzamiento por el trámite del proceso abreviado en el cual debe acreditar la realización del desahucio, allegar la prueba del contrato y la del dominio, pues es un derecho que la ley confiere al propietario. No será preciso que acredite la causal allegada para evitar la renovación, basta su afirmación, pues de no cumplir con lo alegado para evitar la renovación, el arrendador propietario se verá obligado a indemnizar al empresario.


 

Se nos ocurre preguntar sobre el término que tiene el propietario para demandar la desocupación, después de haber ocurrido la no renovación. Algunas jurisprudencias de tribunales locales han querido señalar ante la ausencia de regulación legal, que debe precederse dentro de los tres meses siguientes, so pena de entender que el propietario ha desistido de su intención inicial, y por lo mismo, el arrendatario puede seguir gozando de la tenencia, por término igual al señalado inicialmente en el contrato.


 

No vemos ningún argumento jurídico para sostener la vigencia de este término o de otro parecido. Habría que analizar las circunstancias concretas en cada caso, para desprender una aquiescencia por parte del propietario para la continuación del arriendo, que en todo caso corresponde probar al arrendatario.


 


 

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR QUE SE NIEGA A RENOVAR EL CONTRATO


 

El propietario dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, debe dar al inmueble el destino indicado o dar principio a las obras de reconstrucción, reparación o demolición, según la causal invocada para la no renovación, so pena de verse obligado a indemnizar al arrendatario, tal como lo prescribe el artículo 522 del Código de Comercio.


 

También tiene la obligación de preferir al arrendatario sobre cualquiera otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o en la nueva edificación. Para ello el arrendatario no tendrá que pagar ninguna prima especial y el nuevo canon se fijará de común acuerdo, que de no ocurrir, será fijado por la intervención de peritos, conforme al procedimiento que señala el Código de Comercio en sus artículos 2026 y siguientes.


 

El propietario, para efecto de implantar lo anterior, deberá informar con sesenta días de anticipación a la fecha en que pueda entregar los locales. Recibido por el empresario y anterior arrendatario este aviso, deberá a su vez comunicar al propietario con treinta días de antelación a la fecha en que estarían listos los locales, si hace uso de su derecho de preferencia. Si el propietario no prefiere a su anterior arrendatario, hará a este último acreedor de la indemnización respectiva.


 

Si los locales construidos o nuevos son inferiores en número a los que antes existían, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluyen a los demás.


 


 

INDEMNIZACIONES A QUE PUEDE TENER DERECHO EL ARRENDATARIO


 

Señalamos anteriormente que si el arrendador no cumple lo alegado para impedir la renovación del arrendamiento, surge para el empresario arrendatario el derecho a exigir al primero la indemnización de perjuicios que estimarán peritos. Lo mismo sucede en el caso de que no ocupe con su propia habitación los inmuebles o que no coloque allí una empresa propia y sustancialmente diferente a la que venía explotando el empresario, o no prefiera a su anterior arrendatario en los locales nuevos o reconstruidos.


 

El contenido de esa indemnización lo consagra en el artículo 522 del Código de Comercio, la cual comprenderá además del lucro cesante sufrido por el empresario, los gastos indispensables para la nueva instalación, la indemnización pagada a los trabajadores por la terminación del contréito con ocasión de la clausura de la empresa y el valor de las mejoras necesarias o útiles realizadas en el local.


 

Como ya lo dijimos anteriormente, el inmueble respectivo quedará especialmente afectado al pago de esa indemnización y la demanda será inscrita en el folio respectivo de dicho inmueble.


 


 

CARÁCTER CONTRACTUAL DE LA OBLIGACIÓN DE REPARACIÓN A CARGO DEL PROPIETARIO


 

Para efectos de impedir la renovación del contrato, advierte el artículo 520 que el propietario desahuciará al arrendatario y luego el artículo 522, refiriéndose a la indemnización, nuevamente advierte que el propietario deberá indemnizar al arrendatario si no cumple con lo señalado en el desahucio, es decir, no da la destinación advertida al inmueble o no da inicio a las obras dentro del término de los tres meses siguientes a la desocupación.


 

Estas expresiones de la ley referentes al propietario y no al arrendador tienen una razón de ser y es precisamente que con estas normas se trata de equilibrar los derechos del propietario del inmueble arrendado, con los del propietario de la empresa comercial establecida en dicho inmueble. Se trata entonces a una necesidad ineludible de tener que hacer coincidir, al menos para el momento del desahucio y para solicitar la restitución en caso que voluntariamente no se presente, las calidades de arrendador y de propietario.


 

Por ello entendemos que si el arrendador propietario decide impedir la renovación del contrato y cumple con la carga de notificar al arrendatario en los términos del artículo 520 del C. de Co., señalando el motivo acorde con las posibilidades que le permite el artículo 518 del mismo Código, si no da inicio a las obras en el término establecido o no da el destinó advertido al inmueble, debe indemnizar al arrendatario y ese deber surge del contrato mismo, en la medida que la terminación del contrato, fue ejercida abusivamente donde encuentra venero la obligación resarcitoria.


 


 

CARÁCTER IMPERATIVO DE LAS DISPOSICIONES

La regulación que sobre esta materia trae el Código de Comercio en sus artículos 518 a 523, no puede ser derogada por la voluntad contractual, tal como lo advertimos al tratar el problema de cesión y el subarriendo. No puede pues renunciarse a la renovación, ni ampliar las causales para la no renovación o restringirlas, como tampoco se podrá fijar un término menor o superior para ésta o renunciar o limitar las indemnizaciones a que pueda tener derecho el empresario. En esto se siguió de cerca la legislación francesa sobre la materia.

9 comentarios:

  1. hola soy liliana y creo q me pueden ayudar, tengo un negocio q inicie en el local q tengo actualmente, pero mi contrato es a seis meses, la dueña del local se niega a renovarmelo porq dice q necesita el local para poner un negocio igual al mio para su hijo, luego de unos dias dijo q necesita hacerle unos arreglos. la señora no me envio la carta de deshaucio sino faltando 25 dias para su terminacion. mi pregunta es ¿q debo hacer¿ ¿tengo derecho a la renovacion? ¿tengo derecho a la indemnizacion?. esperando una respuesta pronta me despido. atentamente. liliana

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  2. PUEDO EN CUALQIER MOMENTO SOLICITAR JUDICIALMENTE LA REGULACION DE CANON DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL A PESAR DE QUE DESAUCIE AL ARRENDATARIO CON LOS SEIS MESES DE ANTERIORIDAD
    PAGA ACTUALMENTE NUEVE MILLONES MENSUALES
    EL AVALUO CATASTRAL ES DE DOS MIL MILLONES
    PRETENDO QUE ME PAGE TREINTA MILLONES MENSUALES

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  3. es bastante bueno el articulo pero no me queda el hecho en que como garantia del apgo de dichos perjuicios, queda el inmueble afecto y la demanda se inscribe?

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  4. Hola! Quisiera saber cual es el tiempo que el arrendador debe esperar para volver a arrendar el local comercial para un negocio igual al que habia arrendado anteriormente?? GRACIAS!

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  5. cuanto es el aumento del arriendo para un local comercial. en el 2012

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    1. Amiga, el C de Comercio no estipula el mecanismo para aumentar el canon, pues es la costumbre la que rige ciertos procesos comerciales. en consecuencia, usted acuerda, por escrito o verbalmente, con el arrendatario, en el contrato, el porcentaje o valor a incrementar anualmente.

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  6. hola me gustaria que me ayudaran a tener conocimiento de como redactar una carta de desahucio a un local comercial por mejoras a el inmueble gracias

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  7. ME GUSTARIA SABER QUE OCURRE CUANDO SE INICIA UN JUICIO DE SUCESION SOBRE EL INMUEBLE DONDE SE ENCUENTRA UBICADO EL LOCAL COMERCIAL Y POR ORDEN JUCIAL SE ORDENA EL DESALOJO SIN EL RESPECTIVO DESAHUCIO ¿ES PROCEDENTE EL DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL SIN EL CORRESPONDIENTE DESAHUCIO POR TRATARSE DE UNA ORDEN DE UNA AUTORIDAD COMPETENTE?

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  8. Muchas gracias, solicito, si es posible se me suministre orientación, normas, doctrina o jurisprudencia, sobre lo siguiente: ¿ Se puede, o cómo se puede, terminar un contrato de forma unilateral por parte de el arrendatario, de un local comercial comercial con termino a 1 año, apenas transcurrido tres meses del contrato, notificando e indemnizando al arrendador, pagandole tres meses de cánon anticipados como indemización, (analógicamente al contrato de arrendamiento urbano, pues no existe norma regulante alrespecto) mas la clausula penal pactada, o se tiene que pagar los 12 meses pactados, con el preaviso pactado de 6 meses, aunque ya no se utilize el local? Les agradecería, una contestación, Eduardo Pabón 6126761 3156072028

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